房地产业萌芽蝶变 城市发展住房改善

　　上村旧貌

　　湖滨区上村棚户区改造项目

　　大中海项目

 

　　住房的变化，反映着时代变迁的步伐。伴随着改革开放的春风，房地产业在三门峡市从无到有，逐渐生根发芽、蓬勃发展。

 

　　40年来，社会经济发展经历了翻天覆地的变化，人们的生活逐渐富裕起来，房地产行业作为国民经济的支柱产业，在不断满足与改善居民住房需求、加快推进城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。从全面推开房改到集资建房，再到取消实物分配、全面进入市场化，房地产业在城市的发展脉络里书写下波澜壮阔的一笔。

 

　　改革开放带来发展机遇

 

　　随着改革的深入，房地产业逐渐进入人们的视野。12月18日，记者走进三门峡市住建局房地产开发管理科，采访我市房地产业从无到有的发展历程。

 

　　“改革开放初期，居民住房标准低、面积小等问题依然存在，由于建设资金少，住房供应体系的弊端已经体现出来，收入低、房租低，造成了以房养不了房的问题。20世纪80年代后，我市一直在探索如何进行住房领域的改革，1984年实行‘统建统分’政策，当时还存在不小的供需矛盾，人均住房面积仅有10平方米。”房地产开发管理科科长曹德全说，80年代中期，公有住房租金适当提高，使房屋维护成本得以平衡，同时推行国家拿一点、单位拿一点、个人拿一点的“三点”政策，逐步实现了“以房养房”的良性循环。1985年，全国开展了房屋大普查，分类摸清、盘清家底，随后，国家决定建立土地使用权、房屋所有权登记制度，相关制度也逐渐在我市落实。1992年，我市有了房屋市场买卖和交易的雏形，已有部分商品房，还成立了房地产交易所，有租赁市场和买卖市场，出现了住房私有化。

 

　　据曹德全介绍，三门峡住房制度的改革从1993年就已开始，目标是住房商品化，但当时仅有雏形。1995年，我市住房制度改革全面推开，相关法规体系建立起来，从此走上正轨化、法制化的轨道。1996年，我市成立房管局等房地产管理机构。

 

　　“房改后，人们的住房需求还是很大，1998年，我市开始实行集资建房，一个家庭最多只能集一套房。单位利用房改资金筹建住房，职工以成本价集资，共同解决住房需求，大大改善了人们的住房条件，但这只是作为过渡时期的一种折中办法。”曹德全说，“2003年起，福利分房、集资建房等实物分配制度被全面叫停，我市房地产业全面进入商品化、市场化阶段。在市场化进程中，人们的购房需求被激发出来，大面积商品房开发建设，供应量上来了、存量形成，人们的住房条件得到进一步改善，这一时期人均住房面积已有约20平方米。”

 

　　随着房地产业的快速发展，新的问题又显现出来，商品房使中高收入以上家庭的住房条件得到满足，但低收入家庭的住房仍无法得到有效改善。2006年，国家督促各城市尽快建立廉租住房保障制度，由国家兜底，保障低收入人群的住房需求，实现居者有其屋。“2007年，我市开始推行这一制度，参照‘赣南模式’的先进经验建设廉租房。德馨苑是第一个建成的廉租房小区，有效帮助经济困难家庭解决了住房问题。”曹德全说，“近年，我市又建设了公租房，租金仅为市场租金的70%至80%，使大学毕业生、外来务工人员等人群的住房条件得到大幅改善。”

 

　　商品房建设见证城市变迁

 

　　在一系列政策逐步完善的同时，相应的机构、企业陆续成立，致力于商品房建设，助推城市发展。

 

　　据《三门峡市志》记载，1984年，三门峡市统建办公室成立，1985年开始商品住宅建设，当年竣工面积13806平方米。1984年9月8日，三门峡市人民政府三政字〔1984〕第171号文批准，成立三门峡市城市综合开发公司，同三门峡市统建办公室合署办公。1985年12月7日，经中国房屋建筑开发公司批准，加入中国房屋建设开发公司，更名为中国房屋建筑开发公司三门峡公司。1988年1月31日，中国房地产开发总公司（原名中国房屋建设开发公司）将中国房屋建设开发公司三门峡公司更名为中国房地产开发总公司三门峡公司。1989年10月，经三门峡市政府〔1989〕8号文通知，将中国房地产开发总公司三门峡公司整体划归三门峡市建委。

 

　　中国房地产开发总公司三门峡公司承担城市房地产开发、商品住宅建设、市政设施及小区建设。1984年至1990年从事黄河路住宅小区的建设，采用集资统建、合资联建、筹资自建、委托承建等方式。截至1990年开工面积52663平方米，竣工面积46533平方米，销售收入1292.83万元。

 

　　湖滨区城市住宅开发公司（隶属湖滨区房管局）于1987年成立，是一家集房地产开发、销售于一体的具有二级开发资质的全民所有制企业，注册资金12804万元。公司自成立以来，先后开发建设了六峰大厦、公园路小区、和平小区、馨和嘉苑、湖滨和谐家苑、湖滨中央花园、湖滨花园等小区。为完善政府主导实施的棚改政策，加快推进湖滨区棚户区改造工作，该公司先后承担了上村、崖底、梁家渠的安置房建设，保证湖滨区安置房项目建设有序推进。

 

　　多年来，我市高度重视保障性住房建设，连续3年将保障性住房建设列入“十件实事”。湖滨区将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至今，湖滨区棚户区改造开工建设29306套2847267平方米，投资额1014619万元，有效解决了城市棚户区住房简陋、居住环境差、安全隐患多等问题，居民住房条件、基础设施和公共服务设施水平得到提高。

 

　　企业发展助力百姓安居

 

　　20世纪90年代，一批由建筑公司转型的房地产开发企业逐渐发展起来。随着城镇住房制度改革逐步深化，商品房开发企业不断增加，商品房建设速度加快。2000年，湖滨区从事商品房开发的企业有31家。

 

　　成立于1998年的河南海洋房地产开发公司，从20世纪90年代一直发展至今，已在三门峡开发了不少楼盘，助力百姓安居。1998年至2003年之间，海洋公司开发的楼盘主要为定向开发，均未公开销售。其间先后为三门峡市一高、市质量技术监督局、市地方税务局、市国家税务局、市外国语小学、市公安局、中原黄金冶炼厂等单位开发家属楼住宅小区，其中10万平方米以上的有金盾花园和中金华庭两个小区。2003年以后，海洋公司开发的楼盘大部分面向市场公开销售，只有个别楼盘小部分楼栋针对单位团购。其中，较大规模的有海洋永兴花园、海洋新天域、海洋新城花园、海洋虢苑、在水一方。这些楼盘公开销售后，受到了客户的追捧，再加上之前政府及企事业单位团购客户的良好口碑，该公司取得了突飞猛进的发展。

 

　　改革开放后，房地产业充分发挥了市场的资源配置作用，一个个档次不同、户型产品不同的楼盘陆续面向市场公开销售，给无房可住、无法满足家庭成员需求、需要改善住房条件的市民提供更多选择。该公司工作人员程前说：“我们从一开始针对政府企事业单位定向开发，过渡到团购一部分、公开销售大部分，2010年至今，已经转变为完全市场化开发。我们的规划也从‘拍脑袋决策’，发展为现在调研市场、根据市场客户需求，精准科学规划。”河南海洋房地产开发有限公司董事长吴瑞海表示，“开发商作为城市文明的创建者，肩负着续写历史、传承人文的使命，海洋房产将更多的心血倾注在项目的规划、品质、景观、配套等细节上，负责任地把带有感情的建筑奉献给百姓。”

 

　　几十年来，像海洋房产一样从事房地产开发的企业在我市不断涌现，加快了商品房建设的步伐。

 

　　住房条件改善居者更舒心

 

　　“小康不小康，关键看住房。”几十年间，伴随着房地产业在我市的萌芽与发展，百姓住房有了翻天覆地的变化。

 

　　据《三门峡市志》记载，1978年至1985年，三门峡各县（市）全民基本建设投资竣工住宅面积68.7万平方米，占竣工房屋面积的57.8％，平均每年竣工住宅面积8.6万平方米，较1962年至1977年年均竣工住宅面积3.8万平方米，增长126.3％。1986年三门峡市升为地级市后，城市居民的居住条件进一步改善。当年，全市全民基本建设投资竣工住宅面积15万平方米，占竣工房屋面积的61％。由于政策放宽，允许私人建房，1981年至1988年，城镇私人建造住宅34.8万平方米，平均每年建造4.4万平方米。1988年底，城镇新建住宅面积达到33.6万平方米，市区居民人均住房面积达到8.7平方米。据1988年对市区80户居民的抽样调查，按居住面积分，人均住房8平方米以上的37户，6至8平方米的20户，4至6平方米的18户，不足4平方米的5户；按自来水使用情况分，有自来水的78户(其中，独用自来水59户)，无自来水2户；按卫生设备拥有情况分，独用厕所52户(其中浴室厕所8户)，公用卫生设备11户，无卫生设备17户；按厨房拥有情况分，有厨房68户(其中公用厨房2户)，无厨房12户；按燃料使用情况分，液化石油气26户，煤54户。

 

　　1990年，全市城镇新建住宅40万平方米。据对80户市区居民家庭的抽样调查，市区城市居民人均住房面积达9.1平方米，比1985年增长1倍，较1989年增长34％。与1988年比，人均居住面积6至8平方米的户数增长10％，8平方米以上的户数增长2.7％；独用自来水户增长1.7％；独用厨房户数增长13.6％。

 

　　1995年后，随着住房制度改革的推进、人民生活水平的提高，特别是住宅建设社会化、商品化步伐加快，居住环境和配套服务的好坏越来越受到居民的关注，成为消费者是否选择购房置业的重要条件，物业管理也应运而生。

 

　　据三门峡市统计局调查数据显示，2017年，我市农村居民人均住房面积45平方米，城镇居民44.4平方米。

 

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　　如今，我市居民住房面积增大、配套设施完善、小区环境优美，实现了“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的标准，很多居民有了改善型需求。房地产业作为国民经济的支柱产业，既关系着百姓的切身利益，又在经济社会中具有较强的带动作用，持续为财政收入贡献着力量，也带动着建筑、建材、制造等相关产业的发展。本版图片均由湖滨区房管局提供